物管企业直言“收账难”，融创服务去年归母净亏4.5亿

物管行业变革期，上市物企去年业绩几何？

3月25日，融创服务发布2024年度业绩，期内实现营业收入约69.70亿元，同比2023年的70.09亿元基本持平；核心净利润约7.96亿元，同比基本持平；公司拥有人应占亏损约为4.51亿元，同比增约3.71%。

自2022年以来，融创服务的营业收入已经连续三年下降，不过变动幅度不大；归母净利润则是从2022年开始持续亏损，近三年亏损数值分别为-4.82亿元、-4.35亿元、-4.51亿元。

物管公司收入减少，主要还是受房地产行情影响。具体来看，2024年融创服务的物业管理及运营服务，依然是贡献营收的“主力军”，年度63.79亿元的收入占总营收的比重为91.5%。截至2024年底，融创服务在管建筑面积约2.91亿平方米，同比增长约7%；在管项目收入中，住宅业态占比约84%，核心城市占比约85%。

同期，融创服务社区生活服务收入约4.43亿元，较2023年度减少6.5%；非业主增值服务收入约1.47亿元，较2023年度减少约61.0%。

收入微幅下降的同时，融创服务的销售成本却在上升。2024年度，融创服务的销售成本约为54.42亿元，同比增加约1.9%。期内公司毛利约为15.27亿元，同比减少约8.4%；毛利率约为21.9%，较2023年的23.8%减少约1.9个百分点。

细分来看，融创服务去年毛利率下降，主要是受传统物管业务影响，期内物业管理及运营服务的毛利率从2023年的23.8%降至2024年的20.9%，原因是融创服务在管物业项目出保及为提升服务质量而带来的维修、维护成本增加所致。

从净利润指标看，2024年度，融创服务净亏损约为4.33亿元，其中公司拥有人应占亏损约为4.51亿元。归母净利指标持续亏损，则是关联方应收款减值持续释放的结果。

去年，融创服务金融资产减值亏损净额约13.88亿元，主要为贸易应收款减值10.87亿元。其中关联方贸易应收款减值亏损净额约7.63亿元，第三方贸易应收款减值亏损净额约3.24亿元。而在2023年度，融创服务的金融资产减值亏损净额为8.5亿元。

前述贸易应收款，主要来自包干制下的物业管理及运营服务等。“由于地产行业市场情况持续下行，出于谨慎性考量，进一步对关联方贸易及其他应收款项计提了减值拨备。”融创服务表示，同时因第三方业主回款速度放缓，应收款项的信用风险增加，计提减值拨备同样增加。

截至2024年末，融创服务关联方贸易应收款项总额较2023年减少约1.31亿元至约32.86亿元；关联方贸易应收款项减值拨备，在2024年度进一步计提约7.63亿元，累计计提约26.95亿元；计提减值拨备后的关联方贸易应收款项余额约为5.91亿元，其中无担保金额约1.81亿元。

虽然受关联方款项减值影响，融创服务的利润表现持续亏损，但该公司再次大手笔分红。

公告表示，董事会建议就2024年度宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为公司拥有人应占核心净利润的55%。2024年及2023年已付股息分别约为4.48亿元、及10.98亿元。

截至2024年底，融创服务可用资金余额约40.69亿元（包含现金及现金等价物、受限制资金、到期三个月以上的银行存款及理财产品），较2023年末的44.35亿元减少约3.67亿元，主要由于年内支付股息的现金流出。

当前，物管行业正处于变革的“十字路口”，融创服务也提及了行业面临的挑战。

“2024年，随着客户对服务标准的期待日益提高，政府对物业服务的管理要求不断升级，受经济等诸多因素影响，客户的缴费意愿和缴费能力持续下降，物业管理行业面临新的考验。”

受此影响，融创服务从两年前开始，调整市场化业务的发展方向，主要聚焦核心城市与重点业态，深耕大客户，以期追求有质量的服务、有现金流的利润。同时，持续降低对关联方的依赖，降低应收款项的计提减值风险。

在具体的物管业务上，去年该公司推进了技术应用和投入，例如在工程专业方面推动节能改造，单年投入改造约600万元，预计未来将实现每年持续节省约1800万元；去年还针对541个项目投入自有资金超过6000万元，带来收缴改善项目超过80%。

在融创服务看来，2025年，物业管理行业仍将继续受到地方政策的影响，业主对服务质量的需求不会降低，但对价格的诉求依然存在。“环境变化带来的经营压力是阶段性的。”公司称，将通过提升服务感知、实现价格透明、联动业主共建，改善与业主的关系，推动业绩释放。